房地产投资、风险和法律(下)

    【嘉宾介绍】叶宏伟，浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、省工信房产、多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。

    【精彩看点】一、作为房地产商或普通的房产投资者，你思考过这些问题吗？

    现在是投资的好时候吗？投什么最好？

    （好租、好卖、好用）

    国外的基金为什么来中国？你能从中得益吗？

    中国未来最福的房地产商会是谁？从事什么行业，又会是谁？

    当前房地产商的最大战略风险在哪里，中国会发生尤先科事件吗？

    发展观——科学发展观——和谐社会

    原罪——仇富

    房地产风险（政策、市场、法律）

    二、2006房地产纠纷焦点与分析对策

    【主持人】雪莺

    (11:00:05) 主持人说：网友：1.96年购买的房子到现在没有办到房产证,当时开发商承兑办理的,现开发商要加税,如何办?

    (11:00:09) 主持人说：2.现本人因房小,想再换购一套大房,是购预期房还是二手房?我该怎么做避免风险,成本最小?我在宁波,谢谢

    (11:00:45) 叶宏伟说：第一个问题这位，96年买的房子，到现在没有办到产权证，责任在你，你完全可以主张权利，我觉得你可以得到巨额赔偿，说不定是一笔很大的意外收获，每天赔2.1%，一百万的房子，那就是两百多万。

    (11:01:15) 叶宏伟说：我觉得不能够办证很重要的原因分析几种可能，第一个是开发商的问题，另外这个土地的问题，第三这块房子规划土地原来不是住宅，比如说阿里巴巴边上一块土地，

    (11:01:47) 叶宏伟说：原来是工业用地，现在以写字楼形式卖出去了，要补多少税呢？八千万，原来利润是四千万不多，开发商现在一算亏了，不补出让金了。

    (11:02:20) 叶宏伟说：比如说杭州的标利大厦，原来预计补的税是八百多万，现在市政府要求补多少税？要办产权证补两个亿，今年再补两点五亿，绝大部分问题是开发商问题，你这位朋友马上可以跟胡主持联系，

    (11:02:30) 叶宏伟说：你可能会得到巨额赔偿。

    (11:03:17) 叶宏伟说：我给你一个非常好的建议，不要去买期房，一定要买现房，这些房子已经造好了，你看一下，你买期房有很多的东西可能不兑现，

    (11:03:28) 叶宏伟说：千万不要相信广告，你相信疗效，不要买期房。

    (11:03:51) 主持人说：很多房地产开发商用老百姓的钱来做期房的，为什么不买期房，就是唯恐不兑现。

    (11:04:29) 叶宏伟说：即使要买就是品牌公司的，因为比较诚信，另外期房很重要的问题，看上去付了一百万，交付要两年，相当于花多少钱，就是120万，现在看上一套现房108万，那比120万合算。

    (11:05:12) 主持人说：火焰 ：有很多人说在北京在2008年后房地产会走最低谷 是吗？

    (11:06:06) 叶宏伟说：北京我不是太熟悉，悉尼我去过，确实价格跌的很厉害，我猜测他的说法是08年比较盛行的，香港的楼市一样的，97年7月1号拼命涨，97年7月1号以后要下跌了，有一定的道理，尤其中国特别明显，08年之前政府肯定死命往里砸钱的，包括基础设施，

    (11:06:23) 叶宏伟说：配套肯定上去的，那会不断的膨胀，08年奥运会开过了，可能也不管了，我只是一个建议。

    (11:06:52) 叶宏伟说：我觉得房价至少08年以后疯涨可能不大，明年我估计就不会像今年涨的这么厉害。

    (11:07:13) 主持人说：ebstudio ：什么叫奴才？奴才就是不能根据自己的意愿而必须去劳动的人。现在中国有部分人被称为“房奴”，大家都知道就是为了还房贷而不得不去拼命工作的那些人。

    (11:07:40) 主持人说：早些年流传这样的传说，据说开发商杜撰的故事，美国老太太和中国老太太的故事，引发了房奴的问题你也是一位大房奴，这是他的一个反馈。

    (11:08:19) 叶宏伟说：这个非常好，有几点，第一个消费的模式，我们到现在为止还有这样的习惯，如果只有总共80万块钱的话，绝对不会买100万的房子，我要攒钱再去付，这跟美国老太太不一样，美国老太太有十万块钱就买房了，

    (11:08:48) 叶宏伟说：到死的时候剩余资产也没有了，中国人就要攒钱留给孩子传宗接代，按揭是不是好的消费模式，他的说法，我个人认为是现代消费模式，

    (11:09:16) 叶宏伟说：不应该说我每个月工资里面很大一部分是购房的，我认为你超过一定的临界先是房奴了，比如说超过50%，那你的生活质量下降了，如果你的收入20- 30%，那是完全没有问题的，

    (11:09:28) 主持人说：你是房奴吗？

    (11:09:34) 叶宏伟说：我不是房奴。

    (11:09:41) 主持人说：多少比例是比较合适？

    (11:09:46) 叶宏伟说：10%左右。

    (11:10:06) 主持人说：地产精英：请问嘉宾对中国房地产今后几年的发展方向？土地越来越少还有几年可作？ )

    (11:10:49) 叶宏伟说：这个是对后市的研判了，开发商比我们老百姓更关心，政府比我们也更关心，老板手上有大把的现金，他投好呢？他现在正在考虑，我们现在有一个开发商，他在三亚投了50亿，说明什么问题呢？说明对房地产还是有信心的，

    (11:11:25) 叶宏伟说：否则不会把兑现的利润再套进去，为什么选三亚，而不选杭州呢，说明他对整个房产前景看好的，他认为三亚更有优势，所以选择了三亚，我个人认为崩盘绝对不可能的，老百姓衣食住行，现在绝大部分消费来自于什么？老百姓最大的消费是房地产。

    (11:12:09) 叶宏伟说：大量的人要进入城市，现在城市化，中国还有九亿农村人，阿里巴巴很多的员工，有了钱以后肯定买房子，杭州现在可售的房是两万八千套，那杭州有460万人，一多百万家庭，

    (11:12:33) 叶宏伟说：中国不缺欠，缺的就是信心，房价会不会跌呢？明年形势明朗，温总理也许说一句话，房地产调控已经基本结束了，大家马上第二天房价涨了。

    (11:12:49) 主持人说：商人：现在二手房交易量锐减是个不争的事实，中介生意日子都不好过，而叶总你反而信心百倍速从何而来？你的行业中没有危机吗？还是有什么我们不知的资金和政策作后盾呢？

    (11:13:48) 叶宏伟说：二手房交易上涨幅度受到很大的交易，杭州二手房交易跟去年相比增长了，为什么我会有信心呢？我的信心来自于未来，我总是崇尚这样的观点，选择比努力更重要，一个人能不能赚钱，与他的眼光多远，看多远有关系的。

    (11:14:32) 叶宏伟说：巴菲特股神，每天有一千多支股票，我也是一千多支股票，那为什么结果不一样，他的选择比我独到，我看好这个东西，就像马云看好阿里巴巴未来一样，美国的现在就是中国的未来，虽然二手房交易量现在不大，大家渠道优势越来越厉害。

    (11:15:05) 叶宏伟说：谁考虑利用我们的渠道呢？开发商，香港开发商利用中原每年卖这个东西，杭州中介公司，很多房产公司都放到中介公司了，第三个信心来自国外战略投资者，

    (11:15:55) 叶宏伟说：庄家漫谈是傻瓜吗？高盛在中国投资没有一把是输的，他们这么有信心，这不是用钱开发起来的，有这么多钱，对中介公司短期套现不可能的，他肯定是赌上市，

    (11:16:10) 主持人说：二手房行业有没有危机？

    (11:16:53) 叶宏伟说：05、06年杭州市庆典，沧海桑田方显品牌本色，这对老百姓有没有好处？也出好处，在通过进一步的洗牌以后，剩下来的都是活力特别行的，未来这个洗牌还不会停止。