房地产投资、风险和法律(上)

    【嘉宾介绍】叶宏伟，浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、省工信房产、多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。

    【精彩看点】一、作为房地产商或普通的房产投资者，你思考过这些问题吗？

    现在是投资的好时候吗？投什么最好？

    （好租、好卖、好用）

    国外的基金为什么来中国？你能从中得益吗？

    中国未来最福的房地产商会是谁？从事什么行业，又会是谁？

    当前房地产商的最大战略风险在哪里，中国会发生尤先科事件吗？

    发展观——科学发展观——和谐社会

    原罪——仇富

    房地产风险（政策、市场、法律）

    二、2006房地产纠纷焦点与分析对策

    【主持人】雪莺

    (10:02:55) 主持人说：各位网友大家上午好，今天的直播主题是“阿里商学院系列：房地产投资、房地产风险和房地产法律 ”我们请到的嘉宾是叶宏伟律师，

    (10:03:03) 主持人说：他是浙江六和律师事务所律师，浙江大学法律经济学博士，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任，21世纪不动产执行总裁，主要从事经济法、

    (10:03:10) 主持人说：合同法的教学研究工作，以及房地产方面的律师服务工作。 担任了包括城建集团、万向集团（倾城之恋）、国都集团、大华集团、青鸟房产、证大集团、

    (10:03:15) 主持人说：多元房产集团、都市房网、21世纪不动产等多家知名房产集团公司的法律顾问，同时还担任海南省三亚市房管局的法律顾问，

    (10:03:22) 主持人说：主持过证大集团与全球最大的房地产企业美国21世纪不动产(Century21 real estate)的合作谈判，并于2002年9月2日签署协议，承办了全国最大的房产纠纷集团仲裁案(192户业主仲裁案)，具有较深厚的理论功底和较丰富的实践经验。

    (10:03:45) 主持人说：关于老百姓对房地产商恩恩怨怨，日子好过了，但是价格也涨了，政府也难办了，房子、房子、房子，真是头痛，请叶老师跟我们谈一下头痛的房子。

    (10:04:09) 主持人说：今天主题演讲请叶老师谈一个小时左右，后面一个小时请各位网友谈谈房子的酸甜苦辣、恩恩怨怨，或者是跟房子的疑问，下面请叶老师给予一个回答。

    (10:04:34) 叶宏伟说：非常高兴我们今天能到阿里巴巴来做嘉宾，实际上刚才主持人对我做了一个介绍，另外说了一个成份，就是我也是房奴，我每月要付按揭。

    (10:04:41) 主持人说：按揭多少？

    (10:05:29) 叶宏伟说：这是秘密，我也有很多辛酸苦辣，到目前为止我也是赚钱的，我觉得很多消费者跟开放商对立的时候，也存在了一个问题，我刚刚交付的一个房子，少打了两个洞，卫生间的地方做成了厨房间，因为少打两个洞，要赔偿49000块。

    (10:05:45) 叶宏伟说：因为我是律师，他仔细斟酌觉得赔钱比较好，我这个事情给他反映一年多时间了，就是不给我解决。

    (10:05:52) 主持人说：然后就逼着他赔钱？

    (10:06:18) 叶宏伟说：我没办法，昨天下午我接待了很多人的电话，我每天的很大一块工作是接受别人的咨询，我有一个朋友买了一个房子，这个房子买的时候，开发商告诉他这个地方很好，但是好多的情况，旁边是一个工厂，

    (10:06:27) 叶宏伟说：昨天寻求我到底怎么办，昨天晚上打电话给我，我估计已经顺利解决了。

    (10:06:34) 主持人说：按照你的主题线索来讲一下。

    (10:07:15) 叶宏伟说：首先给大家做一个报告，分这么几块东西来讲，第一块是房地产的重要性，第一个想讲一下房地产投资对政府、老百姓的重要性，对老百姓来说四样事情是必须的，第一个是衣、第二个是食，老百姓衣食解决了，

    (10:07:46) 叶宏伟说：下面要解决住的问题，现在住的问题是老百姓最关心的问题，大家知道在05年的时候，政协提出了这样的问题，刚才主持人说的，05年的关键词里面老百姓关心的三大问题，第一个是医疗，第二个是教育，第三个是住房。

    (10:08:20) 叶宏伟说：朱镕基总理答记者问的时候，其中有人问到有什么办法平抑房价，那就是用组合拳，这是政府一项关心的问题，对地方政府、中央政府来说，房地产非常重要，不能打趴下，现在整个中国GDP里面将近20%到25%之间是来自房产增长。

    (10:08:59) 叶宏伟说：举个例子杭州下城区的GDP税收收入里面60%来自于房地产，整个浙江省的统计36%来自于房地产，也就是说一辆车子有3台发动机的话，有一台来自房地产，西湖这么美，西线改造投资100亿，马上西溪湿地还要投资，

    (10:09:07) 叶宏伟说：很大的来源是土地出让金。

    (10:09:19) 主持人说：我听明白了，这成了中央政府和地方政府博弈的过程。

    (10:09:48) 叶宏伟说：对，这导致了中央政府和地方政府之间上有政策、下有对策，房价跌了土地卖给谁，对中央政府来说这是政治问题，政治问题首先要平抑这个问题，两者之间存在着博弈。

    (10:10:09) 主持人说：同时细化到了户型都要来规定，房地产商也会说出台国八条，还有国四条、国二条，到国二条就死翘翘了。

    (10:10:43) 叶宏伟说：06年是房地产的多事之秋，尤其是房产调控的新问题，大量的社保基金进入房地产行业，上海在03、04、05年是房价上涨的领头羊，我们的老百姓对房地产也是有体会，房价上涨太厉害了。

    (10:11:31) 叶宏伟说：房地产确实有暴利的问题，这里可以讲一个东西，大家看孟德尔的夫妻排行榜，中国的这一对夫妻，排在全球夫妇里面的第四名，62亿人民币，全球排名也是非常高的，比贝克汉姆夫妇还高，这说明房地产业确实赚钱很厉害的。

    (10:11:40) 主持人说：我们不用这些渠道了解，我们从福布斯、胡润排行榜就知道了。

    (10:12:01) 主持人说：像朱盟一、徐荣茂等等，都是从事房地产投资的，做房地产可以这么讲，也是有钱赚，而且绝对是一个暴利的产业。

    (10:13:03) 叶宏伟说：昨天我晚上回家的时候，我看了王石的《道路与梦想》，我以前看过，昨天看，他说25%以下利润房地产方面不做的，很多人觉得他很傻，人家说是40%以下的利润不做的，深圳要到25%以上利润的是很困难的了，要做40%以上利润的开发商都消亡了。

    (10:13:32) 叶宏伟说：其实这种利润是不正常的，王石也讲了，最终利润是要平均化的，房地产利润高了以后，大量的企业，比如说卖皮装、卖皮鞋的，他也做房地产，因为利润高，现在宏观调控之后发现开发商难过了，

    (10:14:01) 叶宏伟说：他把这块地到银行贷款，去典当，典当的利息是很高的，那可能年利息达到50%左右，原来预计利润40%，现在典当要50%，反过来就要亏本，所以现在总的来说我们身边很多的房地产所谓的富翁很多都是房地产有关系的。

    (10:14:06) 叶宏伟说：杭州也是一样。